Sunnmøre tingrett:

FB Utvikling AS må ut med 11 millioner i erstatning

Steinar Lausund solgte byggeprosjekt på Flisneset uten å opplyse godt nok om grunnproblemer, mener Sunnmøre tingrett. – Lausund handlet i god tro, sier advokaten hans.

Steinar Lausund er både styreleder og eier av FB Utvikling (tidligere Mostein Flisnes AS)  Foto: ARKIV

Setninger

Setninger: Det å sette seg, sammensynking, forskyvning (i jordmasse, hus og lignende )det hadde oppstått s-er i grunnmuren.

KILDE: ORDBOKA

Den omfattende dommen endte slik:

FB Utvikling AS dømmes til å betale 11 millioner i erstatning til Din Bolig AS.

Norconsult AS/Tryg Forsikring må ut med 6,7 millioner til Din Bolig AS.

Selskapene må også betale sakskostnader på i overkant av 860.000 kroner. Busengdal Transport AS og If Skadeforsikring ble frifunnet, og Din Bolig blir dømt til å betale sakskostnader til Busengdal på 412.000.

FB Utvikling AS:

Selskapet ble stiftet under navnet Mostein Flisnes AS i 2007.

Nyheter

Steinar Lausund og selskapet FB Utvikling AS er dømt til å betale over 11 millioner til Din Bolig AS etter at boligprosjektet Storfjord Allé ble solgt i 2012. Norconsult må betale 6,7 millioner fordi de gikk god for at grunnforholdene ikke var til hinder for byggetillatelse.

Prosjekt: Storfjord Allé

Det var i 2008 av Lausund kjøpte det ubebygde området på Flisneset i Ålesund. På om lag 20 dekar planla han å bygge rekkehus, eneboliger og blokkleiligheter for salg.

Totalt 64 boenheter, ifølge reguleringsplanen.

Søkte kommunen

Via holdingsselskap er Steinar Lausund (styreleder) sammen med sin ektefelle eier av alle aksjene i FB Utvikling (FBU).

I 2008 ble det levert en søknad til Ålesund kommune om å grave ut myrjord og erstatte den med steinmasser. Busengdal Transport AS ble engasjert i prosjektet.

I november ga kommunen klarsignal og tillatelse til graving ned til fast grunn og masseutskifting til 1 meter over terreng. Det foregikk masseutskifting i hele 2010, og arbeidet som sluttet i desember ble gjenopptatt sommeren 2011.

Tvilte på grunnforholdene

En saksbehandler i kommunen uttrykte tvil om hvorvidt eiendommen var egnet for utbygging på grunn av mye fuktighet i grunnen.

Steinar Lausund drøftet dette med Busengdal, og følgende ble skrevet til formannskapet:

Vi vil avkrefte denne påstanden da vi sommeren/høsten 2009 ferdigstilte kulvertgrøften fra dette området og helt ned til neste myrområde. På denne måten er alt vann nedtappet, og vi har skiftet ut massen i stort sett hele området, opp til 6 meters høyde. Området vil derfor for all framtid være et tørrområde med ypperlige kvaliteter til å bygge et boligområde på.

Grunnbrudd

Noen dager senere skjedde det et grunnbrudd på eiendommen. Lausund forklarte i retten at et mindre område der det hadde foregått masseutskifting «datt» én meter.

Lausund hentet inn en geoteknisk vurdering av grunnforholdene, og en ekspert var på befaring fra Norconsult.

Ifølge Sunnmøre tingrett var ikke eksperten ukjent i strøket.

Noen år før hadde han vært involvert i en grunnundersøkelse som Norconsult hadde på nabotomta i vest etter oppdrag fra Grønmyr barnehage.

Myrlag

Eksperten skrev et notat til FBU om at Norconsult etter to befaringer kunne slå fast at grunnforholdene stemte bra overens med inntrykk de tidligere hadde fått etter egne undersøkelser på barnehagetomta.

Hele området er opprinnelig dekket med et mektig myrlag som ligger over et leirlag med varierende tykkelse. Hva som befinner seg under leirlaget, er ikke påvist av Mosteins tomt, men på barnehagetomta hadde vi indikasjoner på at leirlaget hadde en mektighet på 2-5 meter med et tynt lag av fastere masser like over fjellet.

Norconsult anbefalte kontrollmålinger. Resultatene var bekymringsfulle, ifølge dommen.

Solgte byggeprosjektet til Din Bolig

Ålesund kommune ga 2. juli 2012 byggetillatelse for husrekke H (seks eneboliger i kjede) og husrekke G (fire rekkehusleiligheter). Seks nye rekkehusleiligheter fikk byggetillatelse 3. desember 2012.

Byggearbeidet på G og H startet opp i august 2012.

FBU og Lausund solgte prosjektet Storfjord Allé til Din Bolig AS for 20,6 millioner i november 2012.

I tillegg betalte Din Bolig AS drøyt 7,5 millioner for kostnader påført seks boliger.

Aktuelt med riving av flere hus

Overtakelsesdato ble satt til 1. desember 2012. I september 2013 var husrekke H ferdigstilt som råbygg.

20. september foretok Busengdal komprimering av grunnen helt inn til husene. Noen få dager senere ble det oppdaget store setningsskader på de to husene lengst mot nord.

Situasjonen ble drøftet, og det ble konstatert at skadene var så store at man ikke kunne utelukke riving av flere hus.

Din Bolig meldte skaden til forsikringsselskap. Og etter hvert kom selskapet med et krav mot Lausund og FBU.

Lausund opplyste at de hadde forholdt seg til fagekspertise, og at Norconsult hadde «friskmeldt» området. En ekspert fra forsikringsselskapet ble hyret inn.

Konklusjonen var at skaden skyldes setning (se faktaboks) i byggegrunn. Forsikringsselskapet avviste at Busengdal kunne holdes ansvarlig.

Brudd i undergrunn

Multiconsult ble satt til å vurdere skadene. De konkluderte med at skadene hadde oppstått som en konsekvens av brudd i undergrunn, mest sannsynlig i steinfyllingen. Fyllingen ble avsluttet for nært bygg og med for bratt helningsvinkel.

Din Bolig AS endte opp med å saksøke Busengdal, FB Utvikling og Norconsult.

Årsaken til setningsskadene var sentral under rettssaken. Det ble også avdekket skader våren 2015 til fundamentene til hus F5 og F6 i området.

Ifølge retten var grunnforholdene i området vanskelige. Det vil lett kunne oppstå setninger ved dreneringskanaler ut av området.

– Trodde han fikk byggeklar tomt

Siden leirlaget er variabelt i tykkelse, så vil det kunne oppstå skjevsetninger som skaper særlige utfordringer ved boliger.

Retten konkluderer med at skadene under de to første husene er setninger i leirmassene under steinfyllingen som byggene står på, eventuelt i kombinasjon med et mindre grunnbrudd.

Sunnmøre tingrett mener Din Bolig AS hadde grunn til å tro at de hadde kjøpt en byggeklar tomt der bebyggelsen kunne settes på komprimerte fyllinger når setningene var unnagjort. Slik saken fremsto for dem, var det naturlig å slutte at setningsmålinger var utført som anbefalt i notatet fra Norconsult.

Opplysningsplikt

Sunnmøre tingrett viser til opplysningsplikten for selger etter avhengingsloven. Konkret betyr det at selger er ansvarlig for at opplysninger blir gitt til kjøper.

Sunnmøre tingrett er enig med Din Bolig i at FBU skal lastes for at de unnlot å informere om utviklingen, og behovet for flere målinger som Norconsult tok opp i 2011 og 12.

Lausund mente Norconsult hadde «friskmeldt området», men hadde ifølge dommen ingen forklaring på hvorfor Norconsult likevel anbefalte setningsmålinger innenfor et område som var «friskmeldt».

Rettens standpunkt er at FBU ved Lausund opptrådte grovt uaktsomt da han ikke informerte om de "uttalte bekymringer knyttet til grunnforholdene", står det i dommen.

Det er også registrert flere grunnbrudd på eiendommen i FBUs eiertid.

Norconsult dømmes fordi de overfor myndighetene gikk god for at grunnforholdene ikke var til hinder for at det kunne gis igangsettingstillatelse.

Advokat: – Lausund har ikke handlet klanderverdig

Advokat Ole-Reinhart Notø bistod FB Utvikling og Lausund i retten. Han sier til Sunnmørsposten at det er for tidlig å si om de ønsker å anke dommen.

– Men det vil ikke overraske meg om det skjer, sier Notø.

Notø er klar på at det ikke var innsigelser til igangsettelsen, da Lausund solgte i 2012.

– På salgstidspunktet var det ikke noe galt med tomta, og Lausund handlet i god tro, sier Notø.

Det hadde vært sig (setninger) to år tidligere, men man hadde fylt på og blitt lovet at setningene ville avta. I det byggetillatelsen ble gitt, da var forutsetningene for problemene opphørt, mener Notø.

Seks boliger var oppført, og det hadde ikke vært problemer rundt disse. Ifølge advokaten er kjernen i saken at Norconsult både hadde sagt at setningene ville avta, og at det ble gitt klarsignal.

– Lausund hadde ikke grunn til å tro at ikke ting var i orden.

– Så hvem har ikke gjort jobben sin her?

– Hvis Norconsult var bekymret for problemer med grunnen, så skulle de ha sagt at "vi gir ikke erklæring før det er gjort nye målinger". FBU har ikke handlet klanderverdig, mener Notø.

Uenig i punkt

Advokat Steffent Kvisler for Norconsult opplyser at han foreløpig ikke har fått lest dommen grundig, men vil komme tilbake til den.

Norconsult må betale 6,7 millioner i erstatning fordi de gikk god for at grunnforholdene ikke var til hinder for byggetillatelse.

– Norconsult er uenig i dommen på det punktet. Ytterligere kommentarer må vi komme tilbake til, sier Kvisler.

Din Bolig AS fornøyd

Daglig leder Roar Eiken i Din Bolig AS er glad for dommen.

- Vi har sammen med Multiconsult hatt et pågående måleprogram over to år for å følge med på utviklingen. Fos oss er kvalitet viktigst, så alle boliger blir nå pelefundamentert fast til fjellet under. Dette er en vanlig metode som blir brukt der det er usikkerhet rundt stabiliteten i grunnen, sier Roar Eiken i en kommentar.